O quadro legal: NRAU e Código Civil
O arrendamento urbano em Portugal é regulado pelo Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado pela Lei n.º 6/2006 e sucessivamente alterado (com destaque para a Lei n.º 13/2019, o pacote Mais Habitação de 2023 e ajustamentos subsequentes). A par do NRAU aplicam-se as normas gerais do Código Civil sobre locação (artigos 1022.º e seguintes).
Antes de assinar, exija ler o contrato completo e confirme se o mesmo é submetido à Autoridade Tributária pelo senhorio — a declaração de rendas é obrigatória.
Tipos de contrato
O NRAU prevê dois grandes tipos de contrato de arrendamento urbano para fim habitacional:
- Prazo certo — com duração determinada, mínimo de um ano e máximo de 30 anos, renovável automaticamente por períodos sucessivos salvo oposição das partes.
- Duração indeterminada — sem prazo definido, obrigando o senhorio a fundamentar qualquer denúncia nas causas taxativamente previstas na lei.
A regra supletiva quando as partes nada dizem: contrato de prazo certo pelo período mínimo legal.
Duração mínima e renovações
Para contratos de prazo certo, a duração mínima é de um ano. Findo o prazo, o contrato renova-se automaticamente por períodos iguais ao inicial (mínimo três anos, para efeitos de renovação, salvo oposição em prazo legal).
A oposição à renovação deve ser comunicada com antecedência mínima que varia consoante o prazo restante do contrato — 30, 60, 120 ou 240 dias, dependendo do caso. Uma oposição fora de prazo não produz efeitos.
Caução: quanto pode o senhorio exigir
A prática habitual, e o que a lei estabiliza como razoável, é uma caução até ao equivalente a duas rendas somadas a uma renda adiantada (o primeiro mês). Exigências superiores a isto são, em regra, consideradas abusivas — e desde 2023 há limites reforçados ao valor total que pode ser exigido no início do contrato para garantir o cumprimento.
A caução destina-se a cobrir danos ou incumprimentos no fim do contrato. Terminado o arrendamento sem danos e sem rendas em dívida, o senhorio tem de a devolver integralmente. Peça sempre recibo detalhado da caução entregue.
Obrigações do senhorio
Cabe ao senhorio, ao entregar o imóvel e durante o contrato:
- Entregar o locado em bom estado de conservação e de higiene.
- Realizar as obras de conservação ordinária e extraordinária necessárias a manter o imóvel apto ao fim contratado.
- Garantir que o imóvel dispõe de licença de utilização compatível com o fim habitacional.
- Fornecer ao inquilino o Certificado Energético válido.
- Emitir e entregar o recibo eletrónico de renda através do Portal das Finanças (obrigatório salvo opção pelo modelo 44).
- Comunicar a celebração do contrato à Autoridade Tributária e pagar o Imposto do Selo devido (10% do valor da renda mensal).
Direitos do inquilino
Além da fruição pacífica do imóvel, o inquilino tem, entre outros, os seguintes direitos:
- Recibo eletrónico obrigatório — se o senhorio não emitir recibo, o inquilino pode reclamar junto da Autoridade Tributária.
- Direito de preferência na venda do imóvel arrendado, verificados os requisitos legais (contrato com mais de dois anos de duração, entre outros). O senhorio é obrigado a comunicar formalmente as condições da venda.
- Direito ao alojamento durante obras coercivas em determinadas situações previstas na lei.
- Direito à atualização controlada da renda — as atualizações anuais estão sujeitas ao coeficiente publicado pelo INE.
- Denúncia livre a qualquer momento, com pré-aviso de 60 ou 120 dias consoante o prazo já decorrido do contrato.
Denúncia pelo senhorio: casos limitados
Ao contrário do inquilino, o senhorio não pode denunciar livremente o contrato. Só o pode fazer:
- Findo o prazo do contrato, com oposição à renovação atempada.
- Para habitação própria ou de descendente em primeiro grau, com pré-aviso e condições fixadas em lei.
- Em caso de obras profundas que impliquem a desocupação, mediante regime específico.
- Por incumprimento do inquilino — falta de pagamento, uso para fim diverso, deterioração — e sempre por via judicial ou por procedimento especial de despejo.
Denúncias fora destes casos são ilegais. Se receber uma carta de denúncia dúbia, procure apoio de uma associação de inquilinos ou de um advogado antes de sair do imóvel.
Balcão Nacional do Arrendamento e Porta 65
O Balcão Nacional do Arrendamento (BNA), com sede no Porto, tem competência para o procedimento especial de despejo por incumprimento — designadamente por falta de pagamento de rendas. É um procedimento célere que substitui, na maioria dos casos, a via judicial tradicional. Para o inquilino em situação difícil, o essencial é reagir dentro dos prazos notificados pelo BNA.
Do lado dos apoios, o Porta 65 Jovem oferece a inquilinos entre os 18 e os 35 anos uma comparticipação mensal na renda, calculada em função do rendimento do agregado e do valor da renda. As candidaturas são online no site do IHRU, em janelas anuais fixadas por portaria, e são renováveis. Consulte também a câmara municipal — muitos concelhos têm bolsas de arrendamento apoiado.
Nota: este guia sintetiza o regime aplicável a arrendamento urbano para habitação. Arrendamentos comerciais, para férias (alojamento local) ou rurais têm regras próprias.