O que é o IMT
O Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) incide sobre a transmissão a título oneroso do direito de propriedade — ou de figuras equiparadas, como o usufruto ou a superfície — sobre imóveis situados em Portugal. Está regulado no Código do IMT (Decreto-Lei n.º 287/2003).
Na prática, quem compra casa em Portugal paga IMT, salvo se beneficiar de isenção. E paga antes da escritura: sem guia de pagamento do IMT, o notário ou o serviço de Casa Pronta não celebra a escritura.
Quem paga
O sujeito passivo do IMT é o adquirente — o comprador. O valor sobre o qual incide o imposto é o maior entre o preço declarado na escritura e o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel constante da caderneta predial.
Isto significa que subestimar o preço de escritura raramente reduz o IMT: se o VPT for superior, é sobre ele que a Autoridade Tributária calcula.
Escalões e fórmula de cálculo
O IMT usa uma tributação por escalões com taxas marginais e parcela a abater. Ou seja, aplica-se a taxa marginal do escalão em que o valor se enquadra e, para evitar saltos abruptos, deduz-se a parcela indicada por lei.
A fórmula é:
IMT = (valor da transmissão × taxa marginal) − parcela a abater
Os escalões são atualizados anualmente na Lei do Orçamento do Estado, pelo que os valores mudam de ano para ano. Para 2026, consulte a tabela em vigor no Portal das Finanças ou o simulador oficial — evite tabelas antigas que circulam na internet, ficam rapidamente desatualizadas.
Existem tabelas distintas para:
- Prédios urbanos destinados exclusivamente a habitação própria e permanente.
- Prédios urbanos destinados a habitação (não permanente ou secundária).
- Prédios rústicos (taxa fixa de 5%).
- Outros prédios urbanos e outras aquisições onerosas (taxa fixa de 6,5%).
- Prédios adquiridos por entidades sedeadas em paraísos fiscais (10%).
A isenção para jovens até 35 anos
Uma das alterações mais faladas do último ciclo legislativo foi a introdução, em 2024, de uma isenção de IMT e de Imposto do Selo para jovens até aos 35 anos que compram a primeira habitação própria e permanente. As condições essenciais mantêm-se em 2026:
- Idade até 35 anos (inclusive) à data do facto tributário.
- Ser a primeira aquisição de imóvel destinado a habitação própria e permanente.
- Não ser dependente de outro agregado no ano da compra.
- O valor de aquisição não pode ultrapassar o teto fixado por lei (revisto anualmente). Acima desse teto, aplica-se o regime geral apenas ao excedente.
Nota: a isenção é para IMT e Imposto do Selo. Confirme sempre as condições atualizadas no Portal das Finanças antes de contar com o benefício — as condições foram afinadas em 2024 e 2025.
Outras isenções e benefícios
- Habitação própria e permanente até certo valor — o primeiro escalão da tabela de HPP é a 0%, o que na prática funciona como isenção para imóveis abaixo desse valor.
- Prédios adquiridos para revenda — isenção temporária para empresas que comprovem a atividade de compra para revenda, com prazo para efetivar a revenda (habitualmente três anos), sob pena de o imposto ser exigido com juros.
- Imóveis em Áreas de Reabilitação Urbana (ARU) — podem beneficiar de isenção, sujeito a deliberação municipal.
- Fundos de investimento imobiliário e outras entidades específicas com regimes próprios.
IMT vs. Imposto do Selo: não confundir
Muitos compradores tratam os dois como um só, mas são impostos distintos:
- IMT — imposto municipal, calculado por escalões, incidente sobre a transmissão.
- Imposto do Selo (IS) — imposto estadual, taxa fixa de 0,8% sobre o valor da transmissão. Paga-se também antes da escritura.
Além destes, há ainda o Imposto do Selo sobre a utilização de crédito (0,6% para créditos com prazo igual ou superior a 5 anos, aplicado sobre o valor do empréstimo).
Como simular
O Portal das Finanças disponibiliza um simulador oficial de IMT gratuito. Basta indicar o tipo de prédio, a finalidade (habitação própria permanente, secundária, terreno, etc.) e o valor da transmissão. O simulador aplica automaticamente a tabela atualizada e devolve o valor a pagar.
Para pagamento, entre em Serviços → Cidadãos → Entregar → IMT, preencha o modelo 1, emita a guia e pague por multibanco até à data da escritura. Guarde o comprovativo — o notário exige-o.
Nota: por regra, quem estiver a comprar através de crédito bancário recebe apoio do banco para o processo de IMT. Ainda assim, confirme sempre os valores — erros na declaração custam caro em rectificações posteriores.